Devo pagar o meu aluguel comercial? Ou negocio primeiro?

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A crise ocasionada pelo temor do coronavírus chegou ao setor econômico afetando diversos estabelecimentos com a queda brusca no faturamento. Diante do grave quadro, inúmeras empresas acionaram (ou vão acionar) a Justiça na tentativa de conter os impactos financeiros, para lidar com questões envolvendo o pagamento de aluguéis e, em diversas decisões, os pagamentos têm sido suspensos.

Afinal, como continuar pagando normalmente o aluguel, quando sequer estou tendo faturamento? Essa é a realidade de grande parte dos empresários no país.

Muitos estão requerendo, junto ao Poder Judiciário, que seja deferida uma tutela de urgência para que, enquanto perdurarem os efeitos da pandemia da covid-19, sejam suspensos os efeitos do contrato de aluguel, impedindo a declaração de mora pelo credor e que ele cobre o débito judicialmente ou solicite a resolução do contrato e retomada de imóvel.

Em geral, as empresas vêm requerendo um prazo mínimo de três meses para suspensão da cobrança do aluguel, ou ao menos um desconto temporário, alguns mesmo após o retorno da quarentena, valendo dizer que alguns juízes têm decidido que tais prazos podem ser prorrogáveis, caso persista a quarentena.

Os contratos e os negócios jurídicos possuem, em si mesmos, um risco inerente, o qual é examinado pelas partes antes do momento de sua celebração. O decreto de impedir o funcionamento “temporário” de negócios, editado por diversos Governos Estaduais, determinou o fechamento de estabelecimentos considerados não essenciais, trazendo a esses contratos algumas situações que não eram previstas, até então, por nenhuma das partes.

Tal acontecimento gerou uma ruptura do equilíbrio econômico-financeiro dos contratos, isto é, a verificação de fato imprevisível e extraordinário que torna excessivamente onerosa a obrigação a uma das partes.

Segundo a Teoria da Imprevisão, em contratos de execução continuada e que não contenham obrigações aleatórias, ocorrendo fato imprevisível que rompa o equilíbrio financeiro do contrato, poderá haver a revisão das obrigações até então aceitas pelas partes.

Assim, qualquer uma das partes pode buscar o reequilíbrio financeiro dos contratos, abalado por onerosidade excessiva, conforme previsto pelo Código Civil, em seus artigos 478, 479 e 480, modificando as condições do contrato.

O ideal é que as partes, sempre de boa-fé, possam rediscutir a forma de cumprimento das obrigações do contrato e acabem por atingir um novo equilíbrio financeiro, principalmente com o objetivo de evitar o litígio e manter a boa relação no período em que retornar a situação de normalidade.

Caso não seja possível, poderá ser proposta ação judicial com o objetivo de se discutir a excessiva onerosidade da obrigação, cabendo ao Judiciário promover o reequilíbrio financeiro do contrato, nos termos do art. 317, do Código Civil, na busca do “valor real da obrigação”, à luz daquela nova circunstância.

É fundamental que tais pedidos judiciais sejam embasados em provas concretas que demonstrem a situação atual do autor da ação. Ou seja, documentos que permitam ao magistrado compreender que aquela pessoa física ou jurídica está, de fato, experimentando grandes dificuldades com a quarentena imposta pelo decreto do Governo Estadual (ou Municipal), sem que se viabilize uma irrestrita e indiscriminada moratória a todos, o que abalaria seriamente a economia do país, em efeito cascata.

A par disso, a prova da boa-fé do devedor é essencial (art. 422, Código Civil), a fim de se impedir abuso de direito ou fraude. Afinal, se você está faturando regularmente, e o seu negócio não foi tão afetado pela pandemia, por qual motivo iria requerer suspensão ou desconto no aluguel?

Vale dizer que o Senado aprovou na no dia 19/05, em sessão remota, o projeto de lei (PL 1.179/20) que flexibiliza as relações jurídicas de direito privado até o fim de outubro. O texto prevê que não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo ajuizadas até 30 de outubro de 2020, desde que as ações tenham sido iniciadas a partir de 20 de março.

O texto tem origem no Senado, de autoria do senador Antonio Anastasia (PSD-MG). O texto foi aprovado na Casa pela primeira vez no início de abril e seguiu para a Câmara. Sofreu alterações, que terminaram sendo descartadas ao retornar para o Senado. Agora, o projeto seguiu para sanção presidencial.

Segundo Anastasia, existe a preocupação de magistrados de que, ao fim do período de isolamento e calamidade pública, haja uma enxurrada de processos judiciais, causando colapso do sistema. O projeto é uma sugestão do presidente do STF (Supremo Tribunal Federal), Dias Toffoli.

Referido Projeto de Lei trata a respeito das locações de imóveis urbanos, propondo que, até 30 de outubro de 2020, não se concedam decisões liminares em ações de despejo. Ficariam mantidas, porém, as hipóteses de: (1) locação por temporada; (2) invasão do imóvel por terceiros quando falecido o locatário; e (3) necessidade de reparos urgentes.

Caso aprovado o PL tal como se encontra, as alterações acima comentadas, que vigorariam durante a pandemia, podem ser positivas na medida em que confirmam o posicionamento de diversos tribunais pelo país e têm o objetivo de coibir ações judiciais descabidas, trazendo alguma segurança jurídica e previsibilidade ao atual momento.

Esses apontamentos dão conta de que a paralisação de empresas provocada pela pandemia da covid-19, que impactou diretamente as relações jurídicas e econômicas, pode impor a readequação dos contratos, a fim de equilibrar os encargos e as obrigações das partes contratantes.

Logo, deve haver muita prudência no momento de decidir pagar ou não o aluguel comercial. É sempre importante negociar antes, abrir o jogo com o locador – que aliás, vive a mesma situação que a maioria de nós e, portanto, está ciente das dificuldades pelas quais as empresas vêm passando. Assim, somente se deve procurar a Justiça caso não consigam chegar em um bom acordo.

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